Μια μιρκή βοήθεια!

[Vauaria 0]

Ειναι λίγο άσχετο με το στίγμα του φόρουμ αλλά χρειάζομαι μια βοήθεια για όποιον φυσικά γνωρίζει!

Αν είναι δυνατή και η συζήτηση επί της απάντησης θα το εκτιμούσα ιδιαίτερα!

 

Έχω φτιάξει ένα μοντέλο στο οποίο ερευνώ τη σχέση τιμής σπιτιού με διάφορες μεταβλητές!

 

Σαν αποτελέσματα έχω πάρει κάποια τα οποία μου προκαλούν ιδιαίτερη σκέψη.

 

1) Η σχέση μεταξύ MEAN τιμής σπιτιού και MEAN τιμής του ΑΕΠ ειναι αρνητική. Δηλαδή αύξηση του ΑΕΠ ακολουθείται από μείωση της τιμής του σπιτιού.

 

2) Η σχέση μεταξύ MEAN τιμής σπιτιού και MEAN γεννήσεων είναι επίσης αρνητική!!

 

Μπορεί κάποιος να βρει πιθανούς λόγους μια κάτι τέτοιο?

 

Ειδικά το πρώτο δεν κολλάει ιδιαίτερα, μια και το MEAN εισόδημα αλλά και το ΜΕΑΝ κ.κ. κεφαλήν βγαίνει θετικό?

 

Ευχαριστω πολύ προκαταβολικά!

[7ψυχος_gtsap 1,066]

Μπορεί κάποιος να βρει πιθανούς λόγους μια κάτι τέτοιο?

Πριν φτάσουμε σε αυτό το ερώτημα, φοβάμαι ότι προηγείται το εξής:

 

Μήπως ΜΤ-Σ και ΜΤ-ΑΕΠ (ή ΜΤ-Σ και ΜΤ-Γ) είναι μεταξύ τους ανεξάρτητα.?

 

Ειδικά για την σχέση ΜΤ-Σ με ΜΤ-Γ, είναι νομίζω σαφές ότι οι τιμές ακινήτων αυξάνονται με διάφορους ρυθμούς που εξαρτώνται από άλλες παραμέτρους (π.χ. κοινωνικές τάσεις/ανάγκες, αστυφιλία) ενώ οι γεννήσεις στην Ελλάδα είναι περίπου σταθερές τις τελευταίες δεκαετίες

 

Φιλικά

gtsap

[Vauaria 0]

To Θέμα ασχολείται με τη Γερμανία επομένως για να βοηθήσω μην σκέφτεσαι βάση Ελληνικής πραγματικότητας.

 

Η συσχέτιση μεταξύ τους είναι ανεξάρτητες και στις δύο περιπτώσεις. Ισχυρή εξάρτηση μεταβλητών παρατηρήθηκε μεταξύ κτηρίων (αποθεματικό) και γεννήσεις.

Στην Γερμανία οι γεννήσεις μειώνονται συνεχώς.

 

Από τη μία θεωρω΄οτι αύξηση στις γεννήσεις οδηγεί νοικοκυριά στην αναζήτηση νέας κατοικίας αρα είναι πιθανή αύξηση ζήτησης άρα μείωση τιμής.

Το παραπάνω είναι δυνατόν?

 

Με το ΑΕΠ είναι δύσκολο να βρω την πιθανή αιτία. Δηλαδή αυξηση του ΑΕΠ μείωση τιμής? πώς είναι δυνατόν αφού υποτίθεται οτι υπαρχει καλή οικονομική κατάσταση αρα καλύτερες συνθήκες για την αγορά σπιτιού και γενικότερα επενδύσεων... Δεν ξέρω επίσης αν αυτή η σχέση είναι δυνατή...

 

Πάντως οι μεταβλήτες και στις δύο συσχετίσεις είναι ανεξάρτητες ενώ οι Significance είναι στο 1%

[makistop 8]

Από τη μία θεωρω΄οτι αύξηση στις γεννήσεις οδηγεί νοικοκυριά στην αναζήτηση νέας κατοικίας αρα είναι πιθανή αύξηση ζήτησης άρα μείωση τιμής.

Το παραπάνω είναι δυνατόν?

 

Αυτό είναι ασύμβατο που λες. Η αύξηση της ζήτησης λογικά οδηγεί σε αύξηση τιμής και όχι σε μείωση.

 

 

 

Με το ΑΕΠ είναι δύσκολο να βρω την πιθανή αιτία. Δηλαδή αυξηση του ΑΕΠ μείωση τιμής? πώς είναι δυνατόν αφού υποτίθεται οτι υπαρχει καλή οικονομική κατάσταση αρα καλύτερες συνθήκες για την αγορά σπιτιού και γενικότερα επενδύσεων... Δεν ξέρω επίσης αν αυτή η σχέση είναι δυνατή...

 

Η αγορά ακινήτων έχει να κάνει γενικά με την οικονομική κατάσταση αλλά η αγορά σπιτιού κυρίως έχει να κάνει με την οικονομική βεβαιότητα.

Κινείται δε, κυρίως από τους όρους του χρηματοπιστωτικού συστήματος δηλαδή από το κόστος του χρήματος.

Χαμηλά επιτόκια δίνουν ώθηση στην αγορά και δεν έχει να κάνει τόσο με την αύξηση του εισοδήματος αλλά με την βεβαιότητα ανταπόκρισης του καταναλωτή στις δανειακές υποχρεώσεις.

Η δε αύξηση του ΑΕΠ που θεωρητικά σημαίνει οικονομική ανάπτυξη δεν λαμβάνει υπ' όψιν την αύξηση των δανειακών υποχρεώσεων κάθε μορφής.

Η υπερχρέωση επιχειρήσεων και νοικοκυριών κάποια στιγμή έρχεται στην επιφάνεια και βάζει χειρόφρενο στις κάθε μορφής φούσκες.

Από την άλλη, οι κοινωνικές τάσεις, αστυφιλία κλπ. που λέει ο Γιώργος, έχει ως αποτέλεσμα την ζήτηση ''συγκεκριμένων'' προϊόντων με αύξηση της τιμής τους αλλά ταυτόχρονα, σημαίνει απαξίωση του παλιού προϊόντος (σπιτιού, περιοχής) με αντίστοιχη μείωση τιμής. Οπότε είναι πιθανόν το mean να πέφτει.

[AggelosP 7]

Η αγορά ακινήτων της Γερμανίας (και της Ιαπωνίας) έχει ιδαιτερότητες.

Νομίζω πως θα βρείς απαντήσεις στο πιο κάτω άρθρο.

SPIEGEL

[Vauaria 0]

Μakisstop στο πρώτο έχεις απόλυτο δίκιο. Το λόγικό είναι αύξηση της ζήτησης αύξηση και της τιμής!!!

Θα το θέσω επομένως σε βάση διαφορετική (ήθελα να το κάνω ούτως η άλλως κουβέντα)

 

Η υπόθεση δικαιολόγησης της σχέσης τιμής - γεννήσεων θα μπορούσε να είναι με βάση το κόστος ζωής.

Νέα μέλη σε μια οικογενοια οδηγεί αυτόματα και σε αύξηση του οικογενειακού προυπολογισμού. Προκειμένου λοιπόν τα νοικοκυριά να ανταπεξέλθουν με το κόστος του νέου μέλους δεν θα κοιτάξουν να αγοράσουν ένα καινούργιο σπίτι μια και αυτό από άποψη οικονομικών δεν θα τους επιτρέπεται.

 

Άρα το ασύμβατο της σχέσης με τη νέα αιτιολόγηση γίνεται συμβατό, μείωση ζήτησης - μείωση και της τιμής μια και το αποθεματικό συνεχίζει να υπάρχει.

 

Σχετικά με τη σχέση ΑΕΠ-Τιμής δεν το πολυκαταλαβαίνω.

Εννοείς οτι δεν περιλαμβλάνεται μέσα στο ΑΕΠ τόκοι, χρεοι νοικοκυριών κτλ κτλ κτλ απλά και μόνο η ετήσια οικονομική δραστηριότητα της περιοχής σε μεικτά μεγέθη.

Να κάνω μια σημείωση

η σχέση μεταξύ εισοδήματος - Τιμής βγηκε δυνατή με το αναμενόμενο πρόσιμο (+). Αυξηση εισοδήματος, αύξηση τιμής σπιτιού.

 

Εξακολουθεί όμως η σχέση με το ΑΕΠ να μην μπορώ να την εξηγήσω... Καποια επιπλέον διευκρίνηση?

 

ΆγγελοσΠ συγγνώμη αλλά το λινκ δεν λειτουργεί και δεν με βγάζει κάπου!

[makistop 8]

Εξακολουθεί όμως η σχέση με το ΑΕΠ να μην μπορώ να την εξηγήσω... Καποια επιπλέον διευκρίνηση?

 

Δεν είμαι και οικονομολόγος αλλά....

....το ΑΕΠ μπορεί να υξάνεται και ταυτόχρονα να αυξάνεται το δημόσιο χρέος με μεγαλύτερο ρυθμό

 

...τα σπίτια τα αγοράζουν οι πολίτες και όχι το κράτος και οι επιχειρήσεις.

Αύξηση του ΑΕΠ δεν σημαίνει απαραίτητα και καλυτέρευση των συνθηκών διαβίωσης του συνόλου των πολιτών ούτε αύξηση της αγοραστικής δύναμης.

 

Σκόρπιες σκέψεις είναι, μην στηρίζεσαι κι όλας.

[Vauaria 0]

Μου ήρθε ακόμα μία σκέψη στο μυαλό μου αλλά δεν μπορώ να πω με σιγουριά οτι είναι και σωστή!!

 

Το ΑΕΠ περιγράφει με οικονομικά μεγέθη τη δραστηριότητα διαφόρων οικονομικών τομέων της οικονομίας όπως για π.χ. γεωργία, καλλιέργειες, χρηματιστήριο κτλ κτλ κτλ και σίγουρα ένας επιπλέον τομέας είναι και η δραστηριότητα του τομέα κατασκευών.

 

Αύξηση του ΑΕΠ υποθετικά σημαίνει και αύξηση των οικοδομικών δραστηριοτήτων, άρα αύξηση των κατοικιών, άρα αύξηση της προσφοράς και μείωση της αγοραστικής αξίας!!

 

Είναι σενάριο επιστημονικής φαντασίας ή κάτι διολου απίθανο να συμβεί?

[Dimoski 0]

Αν μας περιγράψεις τον σκοπό αυτού του μοντέλου ίσως μπορέσω να βοηθήσω κι εγώ λίγο. Ασχολούμαι και με εκτιμήσεις ακινήτων πέραν των άλλων άρα λαμβάνω κι εγώ υπόψιν αρκετές παραμέτρους για να εκτιμήσω την εμπορική αξία του εκάστοτε ακινήτου..

[Vauaria 0]

Καλησπέρα!!!

 

Το μοντέλο είναι κομάτι της διδακτορικής μου διατριβής.

 

Στόχος της σε γενικά πλαίσια είναι το κατα πόσον επηρεάζονται τιμές συγκεκριμένων ακινήτων (terraced houses ή τα γνωστά σε σειρά σπίτια, ομοιόμορφα που μοιράζονται το έναν τόιχο). Δεν γνωρίζω αν υπάρχουν τέτοιου είδους κατοικίες στην Ελλάδα, από όσο θυμάμαι πάντως δεν έχει.

 

οι τιμές τέτοιοων κατοικιών εξρτώνται σημαντικά από όλες σχεδόν τις οικονομικές παραμέτρους, εισόδημα, κόστος κατασκευής, ενοίκια κτλ κτλ κτλ

 

Το ερώτημα είναι στην έρευνα μου τι ρόλο παίζουν οι δημογραφικές μεταβλητές, και αυτές γεωγραφικές μεταβλητές.

 

Σε ένα από τα μοντέλα έρευνας είχα σαν αποτέλεσμα αρνητικές τιμές στο ΑΕΠ και στις γεννήσεις. Άρα αύξηση ΑΕΠ μείωση τιμών, αύξηση γεννήσεων μείωση τιμών.

 

Ψάχνω να βρω για ποιο λόγο κάτι τέτοιο συμβαίνει μιας και ιδιαίτερα το ΑΕΠ δεν μου κολλάει.

 

¨οσον αφορά τις ερωτήσεις έρευνας αυτές τις έχω ήδη εξηγήσει και βγήκαν με βάση τις υποθέσεις που έκανα.

 

Το μοντέλο (αν γνωρίζεις) ειναι βασισμένο στα hedonic model. Απλα πρόσθεσα το ΑΕΠ και τις γεννήσεις μέσα στις διάφορες παραμέτρους φυσικής ομορφιάς!!

[AggelosP 7]

http://www.spiegel.de/international/busine...,552901,00.html

 

Εξακολουθείς να κάνεις το ίδιο λάθος:

Αύξηση προσφοράς δεν σημαίνει μείωση τιμών

Αύξηση ζήτησης δεν σημαίνει αύξηση τιμών.

Οι τιμές (γενικότερα) καθορίζονται απο την σχέση προσφοράς-ζήτησης.

 

Προσφοράς > Ζήτηση = Μείωση τιμών

Προσφορά < Ζήτηση = Αύξηση τιμών

 

Στην Ελλάδα που έχει μια απο τις πιο ανελαστικές αγορές δεν ισχύουν πάντα τα πιο πάνω.

 

Φιλικά,

Άγγελος.

[Dimoski 0]

Από όσο γνωρίζω τέτοιου είδους μοντέλα αναλύουν την τιμή ενός αγαθού σε ξεχωριστά τμήματα τα οποία καθορίζουν την τελική τιμή του αγαθού. Τα μοντέλα αυτά όμως συνήθως δεν διαχωρίζουν όλους τους παράγοντες- τμήματα που θα μπορούσαν να διαχωριστούν αλλά μόνο αυτά που θεωρούνται χρήσιμα από τον τελικό παραλήπτη, δηλαδή τον πελάτη. Πολύ φοβάμαι ότι το ΑΕΠ από μόνο του περιέχει τόσες παραμέτρους προς ανάλυση που η κατάσταση γιγαντώνεται. Δηλαδή το ΑΕΠ μπορεί να αυξάνεται αλλά κυρίως από παράγοντες που δεν σχετίζονται άμεσα με τις τιμές των ακινήτων ή τον κατασκευαστικό κλάδο γενικότερα. Η αυξομείωση των γεννήσεων επηρεάζει τις τιμές συγκριμένων ακινήτων και αυτό είναι συνάρτηση του χρόνου. Σαν παράγοντας πάντως δεν θεωρώ ότι είναι από τους πιο καθοριστικούς στην διαμόρφωση των τιμών, το αντίθετο ίσως. Πρέπει να αυξηθεί πάρα πολύ το ποσοστό των γεννήσεων σε μια περιοχή για να δημιουργηθεί πρόβλημα έλλειψης κατάλληλων ακινήτων και άρα αύξηση ζήτησης η οποία σε συνδυασμό με την έλλειψη ικανοποιητικού αριθμού ακινήτων θα έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών των ακινήτων αυτού του τύπου. Αλλά, για πες μου γιατί στην Ελλάδα ενώ η οικοδομή είναι σε στάσιμη κατάσταση και υπάρχει και υπέρ πληθώρα αδιάθετων ακινήτων κάθε τύπου και μεγέθους σε κάθε περιοχή, δεν παρατηρείται ουσιαστική πτώση ούτε στη γη αλλά ούτε και στα κατασκευασμένα ακίνητα!!!?? Λαβε υπόψη σου δε ότι ο πληθυσμός της Ελλάδας συνεχώς αυξάνεται!! Άβυσσος!

[makistop 8]

Γιατί η Ελλάδα είναι ιδιαίτερη περίπτωση με μεγάλο ποσοστό ιδιοκτησίας και μια λογική ''η γη δεν χάνει ποτέ''

Αν προσπαθήσουμε να εξηγήσουμε με καθαρά οικονομικά κριτήρια την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα μάλλον θα πέσουμε έξω.

[Vauaria 0]

Καλημέρα...

 

Ευχαριστώ όλους πολύ για τη συμμετοχή σας.

 

Άγγελε, είναι δική μου παράληψη και όταν μιλάω για αύξηση ζήτησης άρα αύξηση τιμών εννοώ ζήτησης μεγαλύτερης από το διαθεσιμο αποθεματικό που η αγορά τίνει να κρατάει πάντα προς διάθεση. Επιπλέον όπως είπα και πριν μιλάω για την αγορά της Γερμανία της οποίας η αγορά ακινήτων και οι τιμές δεν έχουν αλλάξει καθόλου τα τελευταία 10 χρονια περίπου (μετά την ενωσή της). Επιπλέον ο πληθυσμός του κράτους περναει μεγάλη κρίση μια και μέχρι το 2020 σχεδόν οι περισσότερες πόλεις θα σημειώσουν μείωση των κατοίκων τους ενώ μέχρι το 2050 η μείωση θα είναι φανερή σε όλη την επικράτεια από 81εκ τώρα σε 69εκ.

 

Dimoski, Στην Ελλάδα τα πράγαματ είναι αλλιως. Οι άνθρωποι προτιμούν να αγοράσουν ένα ακίνητο σαν μέσο επένδυσης των χρημάτων τους παρά για παράδειγμα μετοχές. Το είπε πολύ σωστά και ο Makistop. Στην Γερμανία συμβαίνει το αντίθετο. Δεν δίνονται κληρονομιές δηλαδή η κληρονομιά παίζει πολύ μικρό ρόλο στην απόφαση ενός ζευγαριού για την αγορά σπιτιού, δεν σκέφτονται να αγοράσουν σπίτι για να το αφήσουν στο παιδί τους. Επίσης, η αγορά ακινήτων αποθαρρύνεται από το κράτος. Υπάρχει δυσκολία να βάλεις το σπίτι σου υποθήκη, μεγάλα επιτόκια στα δάνεια για την αγορά κατοικίας ενώ ταυτόχρονα προστατεύεται ο ένοικος ενός σπιτιού με πολύ σκληρή νομοθεσία για τους ιδιοκτήτες. Για να μην μιλήσουμε για τον τελείως διαφορετικό τρόπο ζωή των ανθρώπων. Ανοίγουμε μεγάλη κουβέντα.

 

 

Το μοντέλο περιγράφει συσχετίσης. Δύο από τα αποτελέσματά της είναι η αρνητική συσέτιση ΑΕΠ-Τιμών (μέσες τιμές) και Γεννήσεων - Τιμών (μέσες τιμές)

 

Dimoski υπάρχει περίπτωση όταν έχουμε γεννήσεις να υπάρχει μείωση της ζήτησης? στη βάση οτι το νοικοκυριό δεν θα τρέξει να αγοράσει ένα μεγαλύτερο σπίτι μιας και αυξήθηκαν τα έξοδα του νοικοκυριού?

Για το ΑΕΠ εννοείται οτι περιλαμβάνει πάρα πολλά πραγαματα, παραμένει να έχω όμως αρνητική σχέση. Είπα προηγουμένως την αιτιολογική βάση ακούγεται λογική?

 

Να πω οτι μόνο σε 2-3 μοντέλα το ΑΕΠ γίνεται σημαντικό παραγοντας στο 5% που δεν είναι τέλειο αλλα καταγράφεται στην αναλυση. Οι γεννήσεις από την άλλη είναι συνέχεια στο κόκκινο. Δηλαδή στο 1% που επηρεάζουν τις τιμές των σπιτιών.

 

Επίσης μιλάμε για άλλο τύπο σπιτιών. Αυτό θέλει Προσοχή. Μιλαω για Terraces Houses. Τα οποία απευθύνονται σε οικογένειες μεσαίας οικονομικής κατάστασης.

 

Ευχαριστώ πολύ όλους για τη βοήθεια

[mil 8,774]

Δεν θα δώσω καθόλου επιστημονικές απόψεις, αλλά μάλλον διαισθητικές. Γενικά η αγορά ακινήτων, έχει τόσες πολλές παράμετρους, που δύσκολα βγάζουμε απόλυτα συμπεράσματα. Θα πρέπει να ξεχωρίσουμε την «αξία» ενός οικοπέδου (ή της γης γενικότερα) και ενός κτίσματος, που συμπεριλαμβάνει (συνήθως) και την αξία του οικοπέδου (εκτός και αν δεν έχει γίνει πλήρης εκμετάλλευση του οικοπέδου).

Γενικά, η αξία της γης επηρεάζεται άμεσα από την ζήτηση της. Ζήτηση που συνεχώς θα είναι αυξανόμενη, αφού μακροπρόθεσμα ο πληθυσμός της γης δεν δείχνει τάσεις μείωσης. Όμως ακόμα και στις ανεπτυγμένες κοινωνίες που γηράσκει και μειώνεται ο γηγενής πληθυσμός, έρχονται πολλοί μετανάστες που πλέον αρχίζουν να εντάσσονται στον κοινωνικό ιστό (ακόμα και στην Γερμανία) και έχουν επίσης ανάγκες στέγασης. Όπως επίσης, οι ανάγκες σε γη των ανεπτυγμένων κοινωνιών της Δύσης, που καταναλώνουν πολλαπλασίως, απαιτούν περισσότερη γη κατά κεφαλή. Έτσι θεωρώ, ότι σε οποιοδήποτε πολιτικοκοινωνικοοικονομικό σύστημα που επιτρέπει την ιδιοκτησία και τις οικονομικές συναλλαγές με αντάλλαγμα εδαφικές εκτάσεις, μακροπρόθεσμα, θα αυξάνονται οι αξίες της γης. Η πορεία αυτή, σίγουρα θα επηρεάζεται βραχυπρόθεσμα από διάφορες τοπικές παραμέτρους, εδαφικές χρήσεις,αλλαγές χρήσεις, οικονομικές κρίσεις... Ειδικά για την Ευρωπαϊκή αγορά, να λάβουμε υπ’όψιν ότι είναι ήδη πυκνοκατοικημένη και ότι σε γενικές γραμμές δεν έχει και πολύ «ελεύθερο χώρο».

Η κατασκευή ενός κτιρίου (άρα και η αξία του), επηρεάζεται επίσης από το εργατικό κόστος, το κόστος υλικών και την φορολογία που επιβάλλεται στην κατασκευή. Οι μεταβολές αυτές, προφανώς επηρεάζουν τις νεοανεγειρόμενες οικοδομές, αλλά και τις υπάρχουσες. Το εργατικό κόστος, συνήθως αυξάνεται. Στην Γερμανία για παράδειγμα, όπου υπάρχει ελάχιστη μαύρη εργασία και ελεγχόμενοι οικονομικοί μετανάστες, το εργατικό κόστος είναι πολλαπλάσιο σε σχέση με της Ελλάδας (και αναπόφευκτα και εδώ θα μεγαλώσει σχετικά γρήγορα), που κυρίως λόγω των Αλβανών εργατών (και όχι μόνο) έχει διατηρηθεί ακόμα και σήμερα χαμηλά. Η φορολογία επί της κατασκευής, για τα Ελληνικά δεδομένα, είναι διαρκώς αυξανόμενη, ενώ το κόστος των υλικών, συνήθως υπόκειται σε διεθνείς τιμές που τις επηρεάζουν (όμως με την συνεχή μακροπρόθεσμη αύξηση ζήτησης των πρώτων υλών, η πορεία των τιμών είναι αναπόφευκτη). Όλα τα παραπάνω, σε συνδυασμό με την ζήτηση (άρα οικονομική κατάσταση και πληθυσμιακές μεταβολές...), επηρεάζουν τις τιμές των κτιρίων.

Σε μεταχειρισμένο κτίριο, θα βλέπαμε τι αξία θα είχε αν θα ήταν καινούριο. Από την αξία αυτή θα αφαιρέσουμε το ποσό που απαιτείται για ανακατασκευή και επιδιορθώσεις. Αν επί πλεόν υπάρχουν «δομικά ελλατώματα», θα υπάρξει μία περαιτέρω μείωση της εμπορικής του αξίας. Όταν αυτή η αξία πλησιάσει την αξία του οικοπέδου, τότε το κτίσμα είναι πρακτικά άνευ αξίας και η διατήρηση του έχει νόημα μόνο αν εξακολουθεί να μας προσφέρει κάποιο εισόδημα. Παράδειγμα: έστω πολυκατοικία του ‘60 στην Ελλάδα (που συνήθως δεν έχουν και κάποιο αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον). Σε ένα διαμέρισμα 50 ετών, πρέπει να κάνω πλήρη ανακατασκευή (δάπεδα, ηλεκτρικά, υδραυλικά...). Κόστος ανακατασκυής Χ. Όμως η θέρμανση θα είναι πάλι κεντρική, ή θα έχω αυτονομια; Θα έχω θυροτηλεόραση, ή το παλιό θυροτηλέφωνο (και άλλα που αφορούν τα κοινόχρηστα και το σύνολο του κτιρίου και όχι την συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία). Ακόμα και αν φτιαχτούν όλα αυτά με το Υ ποσόν, το διαμέρισμα μου θα έχει μεγάλα μπαλκόνια όπως φτιάχνονται σήμερα, ή θα έχει τα μικρά όπως φτιαχνόντουσαν τότε (και επέμβαση σε αυτό πρακτικά δεν γίνεται). Η πολυκατοικία θα έχει «αντισεισμική θωράκιση», ή θα είναι με τον τότε μη υπάρχοντα αντισεισμικό κανονισμό (όμως παρ’όλ’αυτά η πολυκατοικία άντεξε στους σεισμούς που έγιναν). Θα έχω γκαράζ όπως έχουν οι σημερινές πολυκατοικίες, ή καθώς δεν υπήρξε πρόβλεψη πριν 50 χρόνια δεν είναι δυνατόν να φτιαχτούν έστω και με κάποια ανακαίνιση; Αυτές οι «δομικές ατέλειες» του παλαιού κτίσματος, είναι μη διαχειρίσιμες και υποβιβάζουν την αξία του διαμερίσματος «αυθαίρετα», από πολύ μέχρι λίγο. Αντίθετα, τα Χ και Υ, είναι ποσά «συγκεκριμένα», που αφαιρούνται από την αξία που θα είχε το διαμέρισμα σήμερα αν ήταν καινούριο.

Τώρα κατοικίες με μεσότοιχους υπήρχαν παλιά στην Ελλάδα, όμως όλα τα καινούρια κτίρια (και λόγω σεισμών) έχουν ανεξάρτητους μεσότοιχους. Στα παλιά κτίρια, όπως συμβαίνει και στην κεντρική Ευρώπη και όχι μόνο, δεν μπορείς να γκρεμίσεις τον μεσότοιχο, που συνήθως είναι πέτρινος και με μεγάλο πάχος και αναγκάζεσαι να οπισθοχωρήσεις εντός του οικοπέδου σου για να χτίσεις. Στην Ευρώπη, χτίζονται τέτοια σπίτια, σε πολλές περιοχές είναι μονοκατοικίες και συνήθως είναι εντελλώς ίδια, τόσο στις όψεις όσο και στις διαστάσεις. Αυτό που κατά την γνώμη μου παίζει ρόλο, είναι σε ποια κοινωνική ομάδα (οικονομικά, οικογενειακή κατάσταση...) απευθύνονται και πως αυτή αυξομειώνεται πληθυσμιακά, κοινωνικά, οικονομικά. Αν για παράδειγμα αυτά είναι σπίτια 300 μ2 σίγουρα δεν απευθύνονται σε εργένηδες. Τέτοια σπίτια που κατασκευάζονται «μαζικά», στοχεύουν στην μέση οικογένεια, οπότε σίγουρα παίζει ρόλο η οικονομική κατάσταση της μέσης οικογένειας του κάθε τόπου και το πως μεταβάλλεται αυτή η κοινωνική ομάδα. Αν είναι κοντά στο κέντρο, αν έχουν εύκολη πρόσβαση στους χώρους εργασίας, αν από τότε που κατασκευάστηκαν οι γειτονιές έχουν εκσυγχρονιστεί, αν έχει μεταβληθεί ο πολεοδομικός ιστός της πόλης.... και η λίστα δεν έχει τελειωμό. Ίσως όχι αντικειμενικό παράδειγμα, οι διάφορες εργατικές κατοικίες που κατασκευάστηκαν στην Ελλάδα, που όταν κατασκευάστηκαν ήταν πάρα πολύ μακριά σε οικόπεδα «άνευ αξίας» (όπως αυτές περί το Intercontinental), αλλά τώρα είναι κεντρικότατες, τρομερά υποβαθμισμένες λόγω παλαιότητας, μη συντήρησης, αλλά και κατακερματισμού των ιδιοκτησιών, άρα με δυσκολίες αξιοποίησης τους. Όταν πριν την Ολυμπιάδα προσπάθησαν να τις αγοράσουν και να τις «καθαρίσουν-ισοπεδώσουν», δεν κατάφεραν να συνενοηθούν με τους ιδιοκτήτες, αν και προσφέρθηκαν υπέρογκα ποσά για την εξαγορά τους. Τελικά έβαλαν μπροστά τους παραπετάσματα για να μην φαίνονται. Τώρα βέβαια τα ποσά που δινόντουσαν τότε δεν υπάρχουν.

[Vauaria 0]

Σε ευχαριστώ Mil πάρα πολύ για την παρπάνω ανάλυση και για τον χρόνο σου.

 

Σίγουρα ένα μοντέλο υπολογισμού τιμών σπιτιών χρειάζεται πολλά παραπάνω από αυτά που αναφέρω εγώ παραπάνω.

Η διαφορά στη δική μου ανάλυση έγγυται στο γεγονός οτι μιλάω για μέσες τιμές κατοικιών σε πόλεις και όχι για συγκεκριμένες κατοικίες.

 

Πιο συγκεκριμένα ενδιαφέρομαι για τιες τιμές σε περιφερειακό επίπεδο συν του οτι ένα μεγάλο τμήμα τέτοιων δεδμένων δεν είναι εύκολο να βρεθούν ή κοστίζουν πάρα πολύ ακριβά για να τις αποκτήσεις (ιδιαίτερα όταν μιλάμε για χρονική ανάλυση τιμών).

 

Και μια παρένθεση. Αρχικά οι κατοικίες με μεσότοιχους (terraced houses) χτίζονταν για νοικοκυριά που όπως σωστά αναφέρεις μέσης οικονομικής κατάσταση και προς τα κάτω. Τώρα πια το φαινόμενο αυτο έχει αρχίσει να αλλάζει, και γειτονίες ολόκληρες με τέτοιου είδους κατοικίες αγοράζονται από νοικοκυριά με πάνω από το μέσο ετήσιο εισόδημα οδηγώντας τις τιμές σε αύξηση, βελτίωση της ποιότητας ζωής στη γύρω περιοχή και τελικά στην απομάκρυνση εκείνων που δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις νέες φορολογικές επιδρομές.

 

Και πάλι σε ευχαριστώ για το χρόνο σου, όπως και όλους τους "προλαλήσαντες"